Несмотря на то, что Болгария является членом Евросоюза, законодательных изменений в сфере недвижимости пока не последовало. Процедура покупки недвижимости иностранцами регулируется статьей 2 Закона об иностранных инвестициях («Закон за чуждестраннте инвестиции» обнародован в «Державном вестнике» № 97 от 24.10.1997 года), которая гласит: «Иностранное лицо может инвестировать в страну в порядке, предусмотренном для болгарских лиц, имеет равные права с ними, если законом не предусмотрено иное». Статья 5 данного закона описывает категории иностранных лиц, к которым относятся: юридические лица, не зарегистрированные в Республике Болгарии; общества, не являющиеся юридическими лицами и зарегистрированные за границей; физические лица — иностранные граждане, постоянно пребывающие за границей. Статья 12 характеризует виды иностранных инвестиций.

 

Болгарское законодательство ограничивает права иностранцев в вопросах приобретения земельных участков. В случае если недвижимость покупается без земли, права у нерезидентов одинаковые с болгарскими гражданами. Таким образом, россияне могут стать владельцами апартаментов в Болгарии без ограничений. Для оформления собственности необходимо иметь заграничный паспорт. Тип визы (туристическая, бизнес- или гостевая) не играет роли.

Предполагается, что со временем ограничение на приобретение земельных участков снимут. Вероятно, иностранцам разрешат покупку земли вместе с домом, при этом будет оговорен допустимый размер участка (скорее всего от 5 до 15 соток). На сегодняшний день, чтобы стать владельцем дома с землей, иностранец должен открыть болгарскую фирму (собственность можно зарегистрировать на болгарскую фирму, учредителем которой является иностранец). Эта процедура открытия и поддержания фирмы не очень сложная и многие россияне открывают в Болгарии свои фирмы.

Квартиры

Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется «идеальная часть» участка земли, находящаяся под домом и «падающая» на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.

Дома, отели, рестораны и иные здания

Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт. Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Земля и леса

Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Оформление купли-продажи

С возможностями приобретения недвижимости и имеющимися предложениями потенциальный покупатель знакомится в российском агентстве и, если находит устраивающие его варианты, отправляется в Болгарию для просмотра. Там представитель агентства показывает готовые апартаменты или место строительства и объекты, уже возведенные компанией.

Существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта. Но в основном схема выглядит следующим образом:

 

• Резервирование - 1000-1500 евро.
• Подписание предварительного договора - в нем определены сроки и размеры платежей. (Обычно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку, 30% при оформлении нотариального акта).
• Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.

Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4%.
Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

С какими затратами столкнется покупатель при приобретении недвижимости?

При заключении Нотариального акта - окончательного договора о купле-продаже недвижимости - покупатель выплачивает налоги обязательные платежи. Так называемый „местный налог" регламентируется законом, регулирующим сбор местных налогов. Закон, регулирующий сбор местных налогов, изменен в 01.01.2008 г.: Правительство инструкциями уполномочивает каждый совет муниципалитета самостоятельно определять размер налогового сбора. Согласно изменениям в законе "О местных налогах" размер налога определяется в следующих рамках: минимальный 2% от нотариальной стоимости недвижимости, максимальный размер - 4%. Помимо местного налога покупатель оплачивает нотариальные таксы, судебный сбор. Общая стоимость затрат при покупке составляет на сегодняшний день порядка 4% от стоимости недвижимости.

Во сколько обойдется ежегодное содержание недвижимости?

Расходы на содержание недвижимости - обязательные платежи: налог на недвижимость (0,15% от нотариальной стоимости в год); такса за вывоз мусора (0,2% от нотариальной стоимости); таксы по обслуживанию и управлению комплексом. Такса устанавливается управляющей компанией и составляет от 8 до 12 евро/кв.м. в год.

Налог на недвижимое имущество

Налогом облагается всё недвижимое имущество, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухнедельный срок со дня покупки или завершения строительства обязаны продекларировать его перед налоговой службой при муниципалитете. В налоговой декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т.п. Иностранные физические лица также должны встать на учет в Булстат (Болгарский статистический институт) в течении семи дней с момента покупки недвижимости.
Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинакова как для физических, так и юридических лиц, она составляет 0,15%. Например, на имущество с налоговой оценкой 40000 лев налог составляет: 40000:100x0,15=60 лев. Налог на основное жилье частных лиц на 50% меньше. Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую часть года. Налог вносится четырьмя равными частями: до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку -5% от суммы налога.
В Болгарии владельцы недвижимости также платят таксу на вывоз бытовых отходов. Такса устанавливается местными властями и вносится одновременно с налогом на недвижимое имущество. Для жилых зданий - пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов. Для нежилых зданий - в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. В случае если на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров, такса устанавливается пропорционально балансовой стоимости здания. Для физических и юридических лиц такса одинакова. Для частного жилья такса на вывоз мусора устанавливается в зависимости от стоимости жилья. Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и о таксе на вывоз бытовых отходов. Содержащиеся в уведомлении расчеты позволяют налогоплательщику проверить достоверность данных и правильность суммы. Размер таксы различен в некоторых городах:

• Варна - 0,20%
• Пловдив - 0,21%
• Бургас - 0,17%
• София - 0,245%%+5лв

Оплата за сервисное обслуживание

В современных жилых комплексах существует такса на сервисное обслуживание, которая включает в себя: охрану, уборку территории, работы по озеленению, поддержу бассейна и т.п. Плата взимается с квадратного метра апартамента в год и может составлять от 8 до 12 евро/кв.м. в год.